当接到采访田园东方创始人张诚的任务时，忐忑不已。
对于我这个徘徊在乡间的“山民”来讲，仰望一个站在地产界顶端的人物好似云间的山峰，有种看不清摸不着的雄伟。
直到在山里遇见了这位“大亨”，只见他低调地坐在一个小型沙龙的角落，旁听着一场关于传统手工艺复苏的讨论会。
会后，他缓慢起身，声调略显低沉地说：“我建议大家可以参观山下的纪念馆，是为一个备受尊敬的民国乡建者所建的。还有年轻人在山里开的创客街区，了解下80、90后在山里创业的不易和艰辛。我发了低烧，就不陪同了，实在抱歉。”
于是，我就这样逮到一个看似不太合时宜的机会，有了这段山里的采访。甚至向身体欠佳的张诚抛出颇为尖锐的提问。
然而经过这次采访，我惊讶地发现，原来他和我们这些“山民”在同一个接地气的世界。
田园东方创始人
乐于求变的实战梦想家
激情澎湃的阳光老男孩
我比较好奇您选择阳山这个地方。当城市的商业综合体巅峰过后，可能很多地产把眼光投射到二线城市。而田园东方却直接选择了三四线的城郊，想问下选择这块土地的出发点？
田园东方有个解释，叫做“田园综合体”。我们当时不是因为城市综合体走下坡路，也不是因为无锡阳山这个地方是三四线，我们没有想这些问题。当时就是觉得，我们国家有很多乡镇，在这些地方会有怎样的内生城镇化动因呢？有些乡村是注定要消失的，有些乡村社会是会以一种新型城镇化方式发展的。在一个乡村社会面临城镇化的领域，我们希望参与一种模式的实践。我们那时就起了一个名字，就是“田园综合体”。我还写了一篇论文，是我在北大光华EMBA的毕业论文，用商业计划书的形式写的。这特别有意思，后来我去很多地方谈项目，建议地方政府实验这种乡村社会发展模式的时候，递交给政府的就是我的论文。
其实，还有另外一个原因，就是在乡镇这个地方，尤其是有了一定经济和自然条件的乡镇，我们建议用“农业+旅游+地产”的方式进行发展，其中的地产业扩大一点，就是变成城镇建设的主体内容。我所说的具备一定条件的乡镇就是指经济有一定底子的地区，周边城市消费文化和当地农业经济已经具备一定发达程度，且当地具备一定的人文和自然资源条件，这些乡镇将会成为有基础经济、有新经济、形成循环经济的社会经济体，这样它就可以实现在地城镇化了。
基础经济就是指农业，新经济是指休闲旅游产业，可循环的意思就是农业和新型旅游经济不断更新迭代和更长久的相容相持，而不是像过去几十年依赖有周期性的，受行业影响大并且带有环境资源影响的低层面的乡镇工业。
所以我们倡导这种乡镇综合经济的发展方式，在形态上就是农业+旅游+地产。这就是“田园综合体”的由来。
所以，阳山是符合这三种条件的地方。
阳山是。我还想说得再多一点。
在80年代初的时候，我们国家的苏南地区是中国乡镇经济发展的排头兵。就是以乡镇工业带动乡村经济发展的模式，当时的历史阶段是非常成功的。但是成功后也带来了很多问题。环境问题、不可持续性的问题。今天我们会来反思。但是当时应该说是解决中国乡村社会发展的成功的创举。如果说没有这一举，中国的城乡问题还不知道会面临怎样的未知矛盾。这种以乡镇工业来促乡镇经济的发展现在还有很多国家在向我们学习，一些东南亚国家研读费孝通先生的理论在做实践。说明这种方式在很多发展初期的国家仍需使用。但是到了我们今天再讲乡村城镇化经济发展的时候就要面临新的挑战了。
刚才你的问题是阳山是不是符合呢？我认为阳山是符合的。因为我们讲中国的苏南地区被率先叫做是“发达地区”，就是指这地方的经济发达程度可以和发达国家是一致的了。城镇化率已经超过了70%，所以这个地方的发达程度是够了。但是它就有一个问题：经济是发达了，而我们所见的城乡文明程度是不匹配的，这和发达国家就不一样了。所以发达地区就不是发达国家，因为在发达国家，城市的物质和精神文明是很发达，而乡村同样发达。但在我们的发达地区，城市很发达，而乡村就不发达了。所以乡村急需要物质和精神文明的发展。因此，我们也可以讲，如果这个地区想从发达地区变成率先代表发达国家的地区的话（就是中国要变成发达国家，这个地方率先成为代表的话），就必须使乡村也发达起来。
我们中国会不会成为发达国家？一定会。那这个地区的乡村经济与文明会不会发达起来呢？也一定会。所以它具有发展的内生动力，所以这个领域是值得投身的。
另外，再回到我们刚才对田园综合体的定义。在经济发达的郊区和乡镇领域，阳山符合了。在农业经济和自然人文具备一定条件的地区，阳山也具备了。这里有人文历史、有火山温泉、有万亩桃林、有书院寺庙、有悠久的苏南书香文化等这一系列人文留存。只是在过去的一百多年时间，这个地方被忘记了。但是这里的根还是在的。所以它是具备用田园综合体的方式进行发展的条件，是可以恢复一个“发达”的景致与生活基底的。这个“发达”就是新兴产业、可持续产业、基础产业下的物质文明建设。
我刚才所描述的这一切，就是我的论文在思想层面上的内容。商业计划书不会写那么全，但是这些就是支撑我们选址落户在阳山的原因。
我们之前在全国好几个地方选址了，却大多没有落户。因为我觉得其中一些地方有缺憾。有些是在经济发展程度和气候条件上不太具备这种理想主义色彩的项目落地；有些地方主要是消费文明，很多人着急往城里搬，压根没有想过归园田居或是心系城乡来把身心托付乡村。
直到我们来到阳山，这有强大的农业经济支撑下的乡村社会，又有一定的自然风景资源，再加上温泉、书院等物质人文，我们才把田园东方的第一个项目落户在这了。我们事后想想，田园东方落户在阳山以及其他项目也落在了华东的发达地区，是我们的必然选择。可能这种模式就是应该率先在较发达的地区呈现的。因为只有我刚才所说的三个经济可实现，田园东方才能实现。
有人说，这个地方要成为人居的理想国。那就得在物质、人文和消费上能够支撑。
田园东方现在已经落户华东多个地方了，而阳山的田园东方可以说是“头胎”，实际用“地产+”去推动还是首举。对于这种“前无古人”的大胆尝试，最初有没有过担心？
有担心。非常担心。
在过去的这些年里，房地产已经被大家习惯地理解成那个样子了。例如它是一栋别墅，它是一种投资升值，就是那样一个东西。在阳山周边也有这样的房地产项目，它们销售不畅。我为什么还敢于在那里做这个项目呢？
因为田园东方是在做一个“田园综合体”。是要形成一个社区、一个生活圈、一个社会。我试图用这样一个方式去营造，从而使得这个地方地产是有价值的。另外，在我们整个项目里面，农业经济和旅游经济都是大投资、收入慢的行业。我唯有靠房地产经济能够满足较快的现金流需求，所以我也不得不倚靠房地产。
但反过来想，有了房地产后是可以保证现金流，而做了农业田园的底蕴，再做了休闲旅游产业的新型植入，这就让我们的房地产变得不一样了。它可以形成自己的生活环境。而这种生活环境，是一种生活方式的进入。我们不说所谓的投资理念，也不说别墅。这里就是有情怀有文化创意的生活。你所拥有的田园东方生活，给了你自己一个身份——田园客，你是其中的一名社员。
正是因为如此，我们房地产项目事实上取得了很好的成绩。我们出于谨慎，对田园东方之后的开发没有一下子全铺开，准备细水长流，因为当时有过担心销售速度会迟缓。而现在看来，一期的房子已经销售过半了。
来这里生活的人都是一些田园生活家吗？还是有不同的人群？
我看到有各种各样的人群，但是他们都是冲着田园生活家来的。有些人有情怀，有些人不会像我们侃侃而谈，但内心却很喜欢这种调性。
从数据上来看，我们所卖房的数量已经比周边传统房地产多出几个数量级了。不要比了，因为我们跟周边就房地产操作的定位是完全不同的。实际上，我们不是只做房地产项目，我们还做温泉，还做餐厅，还做酒店……传统房地产不会做这些。
之前我也关注了一些乡村建设与营建的社群。外界对阳山的这个田园综合体也持各方观点，有在理论研究角度发表意见的观客，也有小资产投入乡建的个人和团体遥望这个大资本。声音导向风云纵横，在这个关口，您想说什么吗？
投身于这个事业的人，很多是令人尊敬的，也有很多是沽名钓誉的。类似我们这样有大资本投入的人，也有很多是令人尊敬的，还有很多是沽名钓誉的。
我听到一种声音，就是关于大资本进驻后，会对当地产生的一些影响。从人、房子、到当地文化会不会产生冲击甚至毁灭。记得之前澎湃有发过一篇关于田园东方的文章，有人在下面提出过疑问，比如当地的村民到哪里去了？甚至很直接地提到关于城市人进村占领了村里人的土地，或是有更多赚钱的想法。
这个话题好大。可以谈两个小时。我就举两个例子吧。
刚好前两天微信在转一篇文章。我与朋友也针对这篇有个争论，每个人都有不同的观点。我转的文章是关于陈向宏建的那个乌镇西栅。乌镇西栅是全新的。它不是老房子，基本是新房子，西栅里没有原住民，都是新住民。我也同时给我朋友讲了关于云南元阳阿者科村的蘑菇房。什么叫做传统文化以及什么叫做原住民？他们留在哪及留在那的方式又是什么？当我们在阿者科村的时候，如果没有一股新兴力量的进入，它原生的动力会让所有的蘑菇房拆完和贴上瓷砖。
如果有人说，村民们就应该在那个蘑菇房里，但你进去看过后，会发现其实是不适合人类居住的。所以我们是没有理由让村民原封不动待在蘑菇房里得以维持一个“原乡原住民”的理论状态。
“原住民”、“在地村民的利益”……在理论探讨和实地践行之间，隔着一百个理想主义。
我回到乌镇西栅的例子。
房子是新建的，但是它保留了传统的村落格局。它让村民回来工作了，工作也是在被引导被教育培训的情况下得以开展的。
它是用公司化的模式来进行运转，让那个地方呈现出江南水乡重新发达富裕起来的一幅画面。我们可以说它把原住民都迁走了，我们也可以说它的原住民并不是这个地方的真正主人。但是我们不得不承认它是用目前在全中国可能是最好的方式之一保住了这个传统村落文化。并且把它弘扬了，它所造成的影响有可能是很多人文主义战士永远做不到的。
如果站在这个角度上讲：“当地村民应该原封不动地在那，他们的生活方式应该原封不动在那。”这是种状态维持，没有生机注入，最终是会垂死的。而更关键的是，村民自己也不愿待在蘑菇房里。
我们可以让村民成为股东，那是下一件事情，是更复杂的事情。那是牵涉到这么多年来体制和利益分配等方面的问题——他的权益已经被社会如此分配了。所以这一步是个漫长的过程。我举个例子，未来在乡村从业的人若有了身股，他就是享有股份的，那就又进了一步。这些原乡民不仅仅是拿工资了，他还是享受利益分红的人。这就是体制上的一个革新。
我再举个更革新的例子。原住民也没有迁走，直接成为股东，就是更深的一步了。当他原来的权益能够用这种方式被组织起来的时候，有很好的机制，加上很好的商业模式、健全的社会关注模式和社会福利支撑，我们又可以做得更完善深入。但对现在而言，还是艰难之举。
所以，所有的观点都是值得推敲的。践行这个事业的人所做的事情都有值得尊重和值得“找茬”的方面。
从之前城市综合体的成就到如今乡村田园主义，我能说这是种传统商人到情怀商人的转变吗？
我一直都是有情怀有文艺味的商人啊。
只是以前是藏掖着，现在全体现出来了？
以前我就体现了。有情怀有文艺的难道非得是在乡村吗？
我当时在做城市综合体的时候，第一个项目是在宁波新城。那时我已经不太常写论文了，于是就想请同学帮个忙，写个长篇论文，我就把它拆成十篇文章，用在我们房地产宣传里，叫做“软文”。十篇软文广告就可以这么有深度地出来了。
结果没想到我同学不肯，我就自己写。写了个“新城市主义的十大主张”。拆成了十篇软文。
听着您很有广告人的思维。
那的确是广告用的，但是我当时真的是充满感情的。我没觉得我是为了完成宣传目标，而是在试图表达一种主张。
那现在面对这座阳山脚下，会不会赋予您更多灵感呢？
阳山从第一眼见就给了我灵感。我觉得这个地方就是应该率先发展起来的中国乡村。因为这里有很多资源条件是很多别的地方不具备的。但是阳山之前是受冷落的。对有潜质的中国乡村关注度不够是不对的。
我觉得阳山一点也不比莫干山差，莫干山那么多历史故事发生和民宿建设之后，被民间给炒火了。
我觉得阳山一点也不比天目湖差，天目湖政府营销把那地方炒成了热土。
我觉得阳山非常好啊，地杰人灵，非常深厚，只不过以前这里被关注得少。
所以现在您肩负起了这个责任？
我希望政府来主要肩负。毕竟中国社会中，政府力量是最强大的。我们会毫不动摇地参与其中。像田园东方这种项目是参与型的，它是参与在地区发展里面的，而且参与的是整个阳山镇的发展。
现在已经有媒体人等原来的圈外人转型做了乡村开发，这种情况对于您来讲，是一种凝聚的团结力还是颇有竞争感？
一起做比较好。现在这个领域那么热火，百花齐放多好。
乡村社会原来的住民以及乡镇一级的政府，都会由此感到自豪的。他们也都在纷纷探讨各种模式。
我现在去很多乡村会和他们说：你们领导现在都把注意力放在乡村啦！省委书记甚至更大的领导们要视察的地方不会总是什么开发区啦，会来你们乡村！把这里搞好，总理就来啦！
我说的不假。
现在看到阳山田园东方已经有很多领导来视察参观了。地方政府也很关注这里。
对啊。
我觉得还可以更加关注。
比方说？
在乡村社会的政策和行业扶持与引导、区域包装营销与市政配套设施营建方面。这些是传统经济发展的社会关注问题之外的，但也迫在眉睫。
对阳山田园东方而言，商业市场的回报和理想国里的造梦，之间的平衡点找到了吗？还是说有偏向？
我现在刚好达到一个平衡。因为我们房产销售还可以，农业投资还暂没有收入，文旅也基本持平。
听说最近要开启火山温泉了？这是最初规划的时候就已经想好利用天时地利的火山建一个温泉吗？
温泉是去年才确定做。是为旅游和房产配套的。
温泉是个很有吸引力的配套，毕竟人们来这里还是需要享受生活的。它不是理想主义的东西，刚好阳山有火山，就可以有温泉。
我们房产销售的人肯定觉得这是地产价值核心的存在，但我不这么认为，不就是房地产卖点吗？我说你们还是把情怀之上的东西稳固好吧，他们说情怀之下，还是得有温泉。
我说行，做温泉吧。
温泉是享受，也并非不是情怀。所以仔细想想我们还是因为这火山和桃林放了点情怀进去，这个温泉的名字还是我起的，叫“桃花泉”。
在您自己心里，最核心的东西是什么呢？
就是一种田园生活的收获和倡导。不仅仅是温泉这种实体载物可以概之的。人要的生活不仅仅是风景，而是真实享受在这样一个农业艺术文化等产物结合的环境里。温泉给予了附加值，加了分，虽然我不承认它是基石。
现在田园东方整体版图越来越全面的情况下，文旅方面游客量的情况如何？
一年20万左右。春天人很多，桃子成熟的季节也是旺季。因为我们市集、文化活动多样，有品位，所以人流还是络绎不绝的。
我看到冬天对于城郊，甚至对于如今火热的莫干山而言，淡季效应十分明显。田园东方有什么应对措施吗？
瞧，我们不是有温泉嘛。我们汤池的规模不大，像在私邸一样。
火山带来了人杰地灵，它润泽了这片沃土，培育了万亩桃林，因为火山使得这个地方还有温泉文化。火山带来的是一种背景，而我们现在主张和倡导的是一种精神，是田园生活的风貌，是发达的农业经济社会里面的富裕生活，是乐享自然的状态。
如今田园东方已经在昆山等江南领域再次落地，相对于阳山而言，是属于2.0版本吗？如果是升级的话，会体现在哪些方面？
我觉得阳山是实践主义的作品，是本着一篇论文基础来实践的。田园东方在阳山体现了一套完整的理论，它是乡村社会农业+城镇建设+新型产业，赋予十分顽强的生命力，阳山是走得比较宽的。
在昆山等项目，我们会更加注重旅游业本身。所以不能说谁是谁的2.0版本，而是把田园东方这个品牌变得更强有力了——我们可以摆脱房地产来做尝试。在新型城镇化的这个理论里，阳山项目涉及面会更广，而在昆山等项目中，它们会使旅游业发展打造成生存能力持久强劲的行业，如果这种项目得以成功，意味田园东方的生命力会强大无比。
可以说其可复制性也更高吗？
可以这么说吧。更纯粹了。
第一个阳山项目牵涉面广，我们为了它还学会了给桃树点花。
昆山锦溪等地的田园东方项目是我和朱胜萱相结合的产物。在商业上，我会保证它的成功。在乡村营造的很多技法以及新产品新营销领域，朱胜萱会有更多的经验。
对于阳山这个田园东方的诞生地还有什么想说的吗？
两点吧。
第一个我希望随着中国这股乡镇领域发展的势头，不断涌现出创新的进展。
第二个是随着阳山本身在全区域的发展战略背景之下，我们田园东方的项目伴随其发展完成自己完整的规划。
毕竟，田园东方在无锡阳山诞生，之后的发展还是有很多人充满期待的。我也一直在用自己这篇论文得出的理论和结合实际得出的主张，“说服”着各地的地方政府。
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