近年来，住房空置率引起了市场的关注，被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。
随着我国住房拥有率的逐年提高，住房空置率也逐年上升。根据该研究所的一份报告，中国的空缺率为21.5%，略低于西班牙和意大利，高于世界上大多数国家。这些空置房屋占用了10万亿元以上的信贷资源，既浪费了贷款资源，又蕴含着金融风险。当房价下跌时，如果大量空置房屋集中进入市场，势必会对住房市场产生影响。
在这方面，业内专家指出，中国住房空置率高的重要原因可能是中国家庭拥有多套住房的成本远低于其他国家。因此，建议对空置房屋直接征收空置税，以降低空置率，提高房屋使用效率。此外，规范和完善租赁市场，完善住房信息披露机制，构建住房大数据信息系统，有利于搞活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。
值得注意的是，从各国空置税的实践经验来看，空置税是以物业税为基础的，，“推进财税体制改革，完善地方税制”，值得关注明年是否开征房地产税。
三线城市的空置率不容乐观。
根据中国家庭金融调查(CHFS)和西南财经大学研究中心的最新报告，根据2017年中国家庭金融调查的数据，城镇家庭拥有住房的比例为90.2%，其中城市家庭拥有住房占22.1%，城市空置住房占21.4%。据估计，2017年，中国城市住房市场空置房屋总数为6500万。
根据该地区的情况，我国二三线城市的空置率较高，空置率明显高于一线城市。数据显示，2017年二线城市的空置率分别高达22.2%和21.8%，远远高于一线城市的16.8%。从变化趋势看，2015-2017年二线城市空置率急剧上升，三线城市空置率略有上升，一线城市住房空置率继续下降。数据亦显示，商品房空置率居各类房屋之首，并持续上升，达26.6%。
由于二线城市的空置率增长快于三线城市的空置率，一线城市的空置率正在下降，中国家庭金融调查和研究中心主任甘力指出，2015年二三线城市商品房销售大幅上升，但由于分房改革的加快，三线城市拆迁比例明显高于二线城市，二线城市的空置率比三线城市快。一线城市空置率下降的原因是新建住房与人口增长大致相同，但1.4%的家庭仍被拆除。
值得注意的是，一线城市中一线家庭的比例逐年下降，二三线城市的比例在不断上升。甘力认为，这一方面源于二三线城市建设对一线城市户籍家庭的吸引力，另一方面也反映了一线城市房价对家庭的挤压。
总之，即使一线城市的户籍家庭存在交叉购房行为，在家庭基数较小的情况下，三线城市购房面积的升级也会进一步加剧三线城市的住房过剩。干丽说。
不断下跌的房价更容易受到空置房屋的影响。
空置住房占有大量住房贷款，与无空置住房的家庭相比，空置住房占住房债务的比例较高，未偿还抵押贷款的平均水平和增长率较高。
根据CHFS的最新数据，2013年至2017年，没有空置房屋的家庭平均增长8.4%，从237000元增长到257000元。空置房屋的家庭将未偿还抵押贷款增加了25%，从320000元增加到400000元。到2017年年底，住房抵押贷款余额达到22.9万亿元，相当于2018年国内生产总值(GDP)的27.9%。据估计，2017年，拥有空置住房的家庭占抵押贷款总额的47.1%，估计规模为10.3万亿元。
图：住房贷款未清余额比较(资料来源：CHFS)
甘力指出，空置住房占用了大量住房贷款，这不仅浪费了贷款资源，而且还蕴含着金融风险。同时，在市场波动的情况下，如果大量空置住房集中进入市场，势必对住房市场产生影响。
CHFS数据显示，按目前房价计算，现值低于购房成本的空置房屋比例为5.6%，略高于非空置房屋的5%。如果房价下跌5%，空置房屋的损失将加速至12.2%，而非空置房屋的损失将为7.8%。如果房价继续下跌，空置房屋遭受损失的比例将会加快，明显高于非空置房屋的损失。随着房价下跌50%，约42.3%的空置房屋将遭受损失，比非空置房屋高出近14.7个百分点。
图：房价下跌对房地产价值造成不同程度的损害(资料来源：CHFS)
GanLi还指出，当房价下跌不到20%时，空置住房破产的比例接近非空置住房的比例，最大为6.7%。情况并不特别严重。然而，当房价下跌超过20%时，无力偿债住房的比例将迅速上升，空置住房将比非空置住房快速上升。当房价下跌30%时，空置和非空置住房的资产负债比例将分别上升到13.6%和10.7%。随着房价下跌40%，空置和非空置住房的破产比例将加速至23.5%和18.7%。
图为不同程度无力偿债的房价下跌(资料来源：CHFS)
值得注意的是，在2013/2015年房价下跌期间，拥有三套或三套以上住房的空置家庭的房屋销量几乎是非空房家庭的两倍，给市场带来了更大的下行压力。
图：2013年空置住房占2013/2015年销售的比例(资料来源：CHFS)
征收空置税以减低空置率
由于中国住房空置率高的原因，甘力认为，与其他国家相比，中国家庭拥有多套住房的成本很低，这可能是中国住房空置率高的一个重要原因。我国只征收房地产税和城市土地使用税，免税范围很广，私人住房一般不用纳税。现行的国际房地产税制主要包括房地产税、物业税等，其税额为房地产价值的1%~3%。
CHFS 通过分析美国房地产市场 2010 年至 2017 年的城市数据，发现房地产税负担越重，空置率越低。 回归结果显示，有效房地产税率上升 1 个百分点，空置率显著下降 2.46 个百分点.. 回归结果表明，房地产税与家庭收入负担的比率增加了 1 个百分点，空置率显著下降了 0.61 个百分点。
图：对影响空置住房因素的边际影响的估计(资料来源：住房和金融服务中心)
在 2017 年的一份问卷中，CHFS 询问是否引入了房产税，家庭出售房屋的意愿会发生变化。 数据显示，有多套房的家庭愿意卖房的比例较高，而有空置房的家庭比例较高。 在拥有 3 套及以上住房的家庭中，15.4% 的家庭表示愿意以房产税出售住房，空置住房的比例更高，为 18.6% 。
图：2017年空置家庭住房和出售住房意愿(资料来源：CHFS)
然而，甘力认为，物业税是对房屋存量征税，是对空置房屋征收空置税的一种较为直接的方式。目前，法国、英国、加拿大、澳大利亚和中国香港都实行空置税。
关于各国空置税的实践在我国可以借鉴的经验，甘力指出：
首先，空置税是以财产税为基础的，目前在几个国家和地区都征收物业税。由于房地产税的征收使政府对这一地区房地产的地理位置、属性和所有权有了明确的认识，这是政府识别空置住房的基础；房地产价值评估在物业税征管中的应用，有利于空置税基和税率的制定；房地产税的征缴管理为空置税的征收和管理创造了条件。
其次，从国家或地区的实践来看，空置税可以看作是两个或多个住房税。
第三，在税基和税率设置方面，除以住房价值为税基外，估计的年租金收入可视为空置税基。同时，可以对空置的第二套住房和多套住房的家庭适用差别和递增的空置税税率。最后，从推行空置税的角度来看，我们可以先考虑在房屋资源不足的地区设立空置税，这样才能提振存量，纾缓租金和楼价的上升压力。
此外，甘力还认为，规范和完善租赁市场，完善住房信息公开机制，建设住房大数据信息系统，有利于搞活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。
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