中小型房地产企业融资问题研究
第1章 绪论
1.1 研究背景和意义
目前，房地产行业已经发展为国民经济中的基础性和支柱性产业，它的健康发展对我国 GDP 的增长具有重要的作用。同时，房地产行业迅猛发展可以带动建筑、建材和装饰等多个关联行业的崛起，创造更多的就业岗位，在我国的国民生活中具有至关重要的地位。 ，房地产业进入起步阶段，行业法律法规缺失和市场混乱无序成为该阶段的主要特征。进入 21 世纪后，房地产行业开始加速发展，从停止福利分房的提出到按揭贷款政策的实行，都直接刺激了房地产行业的发展，并且发展越来越快的城市化进程和城乡居民人均收入的持续增长都为房地产行业的迅猛发展提供了有利的契机。2004-2013 年，这十年被称为房地产行业发展的黄金十年，在这期间我国房价出现报复性上涨，根据国家统计局的数据显示，中国在售房地产的价格上涨幅度是 77%，二手房的价格上涨幅度是 57%。为了抑制房价的非理性上涨，我国政府接连出台一系列的调控政策，保障房地产行业健康有序地发展。经过长时间调控，房地产市场出现一定比例的回调，投资性购房减少，但是房地产业的快速财务管理硕士论文辅助老师微信LunwenFz发展也带来很多风险，出现房地产泡沫危机。 房地产行业在经历过黄金十年的迅猛发展之后，从 2014 年开始出现房地产发展增速放缓的迹象，商品房和住宅销售面积出现下降，开发投资增速也同比回落，于是央行出台 9.30 新政，并连续降息降准，政府也出台放松限购、限贷，降首付等政策。2015 年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道，包括房地产成交量、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。2015 年 12 月 21 日，“化解房地产库存”，该政策的提出对房地产企业的未来发展指明了方向。
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1.2 国内外研究现状
在美国，存在一个以美国房地产行业为研究对象的专业学术研究机构：美国房地产学会，其主要发表的学术刊物有《房地产研究杂志》和《房地产金融经济学杂志》。在这两个刊物所发表的所有文章主题中，与抵押贷款有关的文章排名第一，约占总发表文章数的25%。在抵押贷款中主要研究三个发面：定价分析，预付款和合同分析，合同结构分析。房地产综合类包括投资和估价。房地产综合类主要研究：投资组合分析，房地产投资信托基金，次级抵押贷款市场。德姆塞茨在他的《房地产融资理论》一书中提出“房地产项目融资包括四个基本模块：项目投资结构、融资结构、项目融资结构和项目信用结构”。从德姆塞茨的理论中可以看出，为房地产项目制定合理的融资决策的关键是将“项目投资”“项目融资”“项目资本”“项目信贷担保结构”四个方面进行优化，从这四方面入手衡量各项指标从而取得最优决策方案。 李莹认为在欧美房地产市场中，房地产金融业与从事房地产投资的职员是房地产行业发展转型的两大关键因素。在西方国家，存在两个举足轻重的房地产研究体系，其一是房地产产品设计金融工具和金融法则的规范性分析；其二是金融工具的房地产投资组合的实证分析。 在经济研究中，普遍将房地产行业划分为资金密集型行业，从项目的可行性分析到项目的策划方案再到工程施工最后完工，这一过程需要大量的资金辅助，资金的稳定和持续是促使房地产项目顺利进行的保障。目前，房地产企业占用资金量大，资金需求旺盛，有效的融资渠道是其脱颖而出的有效法宝。所以，房地产企业在实际中的融资方式也吸引到了理论界的目光，外国研究人员也从理论和实证分析这两个发面对房地产企业的融资渠道、融资方式及资本市场变动进行考察。 Brown和Matysiak(2000)在论文中将货币时间价值、现金净流量、房地产配置优化管理、投资风险收益与报酬等因子综合考虑，通过数据和模型的分析确定各因子对房地产企业融资方式的最优方案，从而根据企业自身的外在条件，选择投资收益最大化的方案。
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第2章 中小型房地产企业融资的理论分析
2.1 中小型房地产企业发展概况
中小企业是根据企业从业人员、营业收入、资产总额等相关指标，结合具体行业特征规定的企业类型，是资产规模小、人员数量相对较少的经济组织。对中小型企业的划分每一阶段都不尽相同，企业规模划分办法目前执行的是工业和信息化部联合国家统计局、国家发展改革、财政部共同制定的《中小企业划型标准规定》，以及国家统计局据此制定的《统计上大中小微型企业划分办法》。房地产开发经营行业的划分标准如表2.1所示。 由表2.1可以看出，房地产开发经营行业根据营业收入和资产总额对房地产企业进行划分。大型房地产企业的营业收入达到200000万元且资产总额不少于10000万元；中型房地产企业的营业收入不低于1000万元、小于200000万元且资产总额不低于5000万元、大于10000万元；小型房地产企业的营业收入不到1000万元或者资产总额不足5000万元。值得注意的是，大型、中型和小型房地产企业须同时满足所列指标的下限，否则下划一档。综上所述，本文中中小型房地产企业划分为营业收入低于200000万元或者资产总额不到10000万元的房地产企业。
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2.2 房地产企业融资概念及方式
房地产企业融资，是指房地产企业在房地产经营业务活动（开发、管理、销售、服务等）中的，通过各种信用方式、方法及工具为本企业及相关部门融通资金的金融活动。 房地产企业融资按照不同的划分标准，融资分类也不同。按照融通资金的来源方向不同，可以划分为内源融资和外源融资；按照资金融通过程的不同产权关系，可以划分为权益融资和债务融资；按照资金融通过程中资金运动是否经过中介机构，可以划分为直接融资和间接融资，本文将对按照资金来源方向不同的划分标准，即对内源融资和外源融资的分类对房地产企业融资进行阐述。 内源融资是指房地产企业主要利用自有资金进行房地产开发经营活动，或者通过不同的方式增加自有资金。内源融资的具体形式有股东原始出资或补充出资、留存收益包括未分配利润和公积金、预收定金或预收购房款等。内源性融资的主要优点是筹集时间迅速、没有中介费用且无需还本付息，大大降低了融资成本，但是对于中小型房地产企业来说，企业实力较弱，内部资金较少，要进行一个房地产项目，单单依靠内源融资往往难以满足资金需求，必须依靠外源融资获得更多的资金支持。 外源融资指的是企业的主要资金来自企业外部，外源融资按照资金是否需经过中介机构从资金持有人转到资金需求者手上，又可以划分为直接融资和间接融资。直接融资是指不通过中介机构，资金需求者可以直接从资金从持有人手中筹集资金，比较常见的有股票融资、债券融资等，优点是融资成本较低和融资速度较快。间接融资是指资金持有人将资金存入金融中介机构，金融中介机构再将资金借贷给资金需求者，最常见的便是银行贷款，优点是融资方式比较灵活。
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第 3 章 威海 GX 房地产开发有限公司概况分析 .... 24
3.1 GX 公司概况 ....... 24
3.1.1 公司简介 ............ 24
3.1.2 开发项目简介 .... 25
3.2 GX 公司财务概况 ......... 25
第 4 章 GX 公司融资案例分析 ............. 31
4.1 GX 公司融资环境分析 ........... 31
4.1.1 宏观经济环境 ..... 31
4.1.2 微观融资环境 .... 32
4.1.3 区域经济环境 .... 32
4.2 GX 公司项目开发流程 ........... 33
4.3 GX 公司项目资金运作过程 ............. 36
4.4 GX 公司融资现状 ......... 38
4.5 GX 公司融资问题分析 ........... 43
4.6 GX 公司融资问题原因分析 ............. 46
第 5 章 解决 GX 公司融资问题的对策及建议 ........ 49
5.1 合理制定融资方案 ....... 49
5.2 构建多元化融资渠道 ............. 49
5.3 增强企业融资能力 ....... 52
5.4 合理构建融资结构 ....... 54
第5章 解决GX公司融资问题的对策及建议
从前文的分析中，GX 公司在融资方面存在很多问题，包括融资渠道单一、融资结构不合理、融资成本高以及缺乏稳定资金来源的问题。本章将针对 GX 公司的融资问题提出具有针对性的建议，以期改善 GX 公司融资中存在的问题。
5.1 合理制定融资方案
我国的经济体制发展具有一定的特殊性，。从经济的发展情况来看，我国的金融体系和房地产市场的变动与政府的政策息息相关，可以说是牵一发而动全身。因此在大陆境内的房地产企业需要时刻关注宏观政策的导向，通过对政策的分析和导向作用合理规划企业的融资方案。尤其是针对中小型房地产企业应对风险较弱的特点，更应该做到未雨绸缪、减少由于宏观调控所带来的异常波动。这对于中小型房地产企业的稳定至关重要。 自 2014 年 11 月以来，央行连续降低银行贷款基准利率，这对 GX 公司解决融资问题是重大利好，可以有效的缓解企业的偿债压力和降低融资成本。因此，合理的制定融资方案可以使 GX 公司在政策趋紧的时候，积极探索其他融资渠道，降低融资风险，控制企业面临的不利局面；在政策宽松时，合理利用融资渠道，维持与金融企业的关系，尽可能降低融资成本，优化审批流程，提高融资效率。综上所述，合理制定融资方案对 GX 公司来说至关重要，是目前企业管理人员应该重视改进的方面。
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结 论
本文以 GX 公司融资问题为研究对象，在梳理国内外文献的基础上，结合房地产融资相关理论，对企业财务概况进行分析，并详细分析 GX 公司融资环境，同时，从 GX 公司开发流程、资金运作入手，对 GX 公司的融资现状进行详细阐述，发现其中存在的融资问题并找出原因，最后就 GX 公司提出针对性建议。总结本文的研究，主要有下列几点结论：
（1）包括 GX 公司在内的全国众多中小型房地产企业，目前的融资渠道主要以银行贷款为主，其他融资途径很少，在面对宏观经济政策变化时，企业会产生很高的经营风险。因此，必须积极发展多元化融资途径，不但可以优化企业资源配置，分担风险，又能够降低企业的融资成本，提高项目开发利润率。
（2）GX 公司作为中小型房地产企业，在规模、资金、实力、信誉等方面均不如大型知名房地产企业，GX 公司面临的市场环境也远不如大型房地产企业，更是处在融资难、融资贵的困境中。作为企业的管理人员，必须认识到提高企业融资议价能力的重要性，从提高企业的经营水平和企业信誉度开始，形成良好口碑，自然可以吸引更多的投资者。
（3）目前我国的房地产行业已经出现严重的两极分化，可以预测在未来 20年中，房地产行业结构势必会有大的调整，融资能力强、企业信誉度高的地产龙头企业会呈现强者越强的局面，而包括 GX 公司在内融资难、融资贵的中小型房地产企业则面临被兼并的风险。因此，对于 GX 公司来说，积极寻求转型方向，做到规模化、精细化、多元化，才有可能适应未来的房地产市场。
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参考文献(略)
财务管理硕士毕业论文辅助微信