即便买方将户口迁入房屋所在地也未必成为集体经济组织成员，签订的房屋买卖合同可能依然无效
作者|唐青林 李舒 张烨（北京重大疑难案件律师团队）
来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
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阅读提示：农村村民对在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利，但依据“房地一体”的原则，对农村房屋的处分也就等于宅基地使用权的转让，而我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得，因此，如果村民将房屋卖与本集体经济组织成员以外的人，房屋买卖合同将可能因违反法律法规的强制性规定而被无效。值得注意的是，“集体经济组织的成员资格”并不等同于户籍所在地，买房人事先将户口迁入房屋所在地也未必成为集体经济组织成员，房屋买卖合同可能依然无效。
裁判要旨
“集体经济组织的成员资格”并不等同于户籍所在地，只要买方未被认定为集体经济组织成员，即便买受人将户口迁入房屋所在地，该房屋买卖合同仍属无效。
案情简介
一、2000年10月18日，高淑珍与张宏利签订买卖协议，，价款为10万元，该房屋占地性质为集体土地。
二、2006年4月5日，张宏利又将案涉房屋出卖给侯建国。经查，，侯建国支付全部房款后居住该房屋至今。
三、2010年，，要求确认其与张宏利签订的买卖协议无效，。2015年7月，，要求确认张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。
四、，，但，，因此，，判决张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。
五、侯建国上诉至北京市二中院，，维持原判。侯建国仍不服，向北京市高院申请再审，北京市高院最终裁定驳回再审申请。
裁判要点
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。而依据物权法中的房地一体原则，农村村民处分房屋也相当于对房屋占地的处分，因此，农村村民将房屋出卖给非该集体经济组织成员的个人的房屋买卖合同应属无效。
农村集体经济组织源于农村生产队，即现在的农业生产合作社。目前，我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释，但可以明确的是，集体经济组织成员不完全等于户口所在地为该地区的成员。本案中买受人侯建国在取得标的房屋后将户口迁入房屋所在地，，因此，。
实务经验总结
1、一般来说，，而由于当前我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释，各地农村集体经济组织成员身份认定依然受当地乡规民约、传统观念和历史习惯等因素影响，存在较大差异，因此村民在购买其他集体经济组织成员的房屋时应当充分了解该村对农村集体经济组织成员身份认定的相关规定。
2、不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同在特殊情况下也会被认定有效，主要是以下两种情形：一是虽然买房人签订房屋买卖合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格，一般认定合同有效，（参见民商事裁判规则公众号2018年5月30日推送的文章：?《农村房屋经多手转让,最终买受人为集体经济组织成员的,前手出卖人不能再主张买卖合同无效》）；二是买房人虽非该集体经济组织成员，但其配偶属于该集体经济组织成员，一般认定合同有效，这种情况下转让行为一般应得到村集体同意。
相关法律规定
五、关于物权纠纷案件的审理
（一）关于农村房屋买卖问题
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
《房屋登记办法》
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
:
本院经审查认为：本案诉争的房屋之前由被申请人高淑珍出卖给张宏利，而后张宏利又出卖给申请人侯建国。。本案原审认定，，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。张宏利非本集体经济组织成员，因此张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。，其本人及妻子、子女户籍均登记在争议院落并在争议院落居住，，且为农民户口，有权利购买10号院。，。，，，，、福利等待遇。，并据此确认张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效也无不妥。
案件来源
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